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《稅法》中的重要知識(shí)點(diǎn)“應(yīng)納稅額的計(jì)算4”：

【知識(shí)點(diǎn)】應(yīng)納稅額的計(jì)算-4（第二章 增值稅法）

一、應(yīng)納稅額的計(jì)算（12項(xiàng)）

（十二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法

1.適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。
【提示1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
【提示2】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅
    老項(xiàng)目可選簡(jiǎn)易計(jì)稅；

新項(xiàng)目只能一般計(jì)稅。

3.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
    預(yù)售開發(fā)項(xiàng)目收到預(yù)收款時(shí)，并未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但需要預(yù)繳3%的增值稅

一般計(jì)稅方法：

預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷1.1×3%

應(yīng)納稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷1.1×10% -預(yù)繳稅款 -進(jìn)項(xiàng)稅額

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款）：

預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷1.05×3%

應(yīng)納稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷1.05×5%-預(yù)繳稅款

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品一般計(jì)稅時(shí)注意事項(xiàng)：
　 （1）只有一般計(jì)稅，才能差額計(jì)稅；
　 （2）允許扣除土地價(jià)款僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用；
　 （3）允許扣除的土地價(jià)款
　　包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益；在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)也允許差額；
   （4）不是在支付土地價(jià)款時(shí)差額計(jì)稅，而是在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)才可以差額計(jì)稅：
　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
　 （5）差額計(jì)稅時(shí)，需要取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)。

5.進(jìn)項(xiàng)稅額
　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

【單選題】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2017年8月銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得含稅銷售收入500萬元，另取得延期付款利息80萬元。購(gòu)買土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款總額為200萬元，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積為1000平方米，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積為400平方米。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期計(jì)稅銷售額為（　）萬元。

A.500　　B.454.55　　C.550　　D.476.19

【答案解析】B

【解析】

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。計(jì)稅銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）

2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款＝（400÷1000）×200＝80（萬元）；

3、含稅銷售額的換算。銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

計(jì)稅銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）

＝（500+80-80）÷（1+10%）＝454.55（萬元）。

【計(jì)算題】甲公司為某市房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司為增值稅一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2017年7月采用直接現(xiàn)款交易方式銷售已辦理入住的銷售房款39000萬元，已開具增值稅專用發(fā)票，銷售建筑面積為49000平方米；該項(xiàng)目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項(xiàng)目支付土地出讓金40000萬元，已取得符合規(guī)定的有效憑證。計(jì)算該業(yè)務(wù)的銷項(xiàng)稅額。
【答案解析】
　　銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1＋10%）。
　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
　　銷項(xiàng)稅額＝（39000－40000÷70000×49000）÷（1＋10%）×10%＝1000（萬元）。

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